Jedna z nejčastějších otázek při pronájmu bytu je: Kdo platí opravy v nájmu? Má rozbitou pračku řešit nájemník, nebo majitel? Kdo zaplatí kapající kohoutek, výměnu kliky nebo nefunkční bojler?
Od 1. 1. 2026 navíc vstoupily v platnost nové limity pro drobné opravy a běžnou údržbu bytu. To znamená, že se změnilo, kolik může hradit nájemník a kdy už náklady přecházejí na pronajímatele. Pokud pronajímáte byt nebo bydlíte v nájmu, tyto změny byste měli znát.
Kdo platí opravy v nájmu podle zákona?
Základní pravidlo je jednoduché:
Nájemník hradí:
- běžnou údržbu bytu
- drobné opravy související s užíváním bytu
- škody, které způsobil
Majitel bytu hradí:
- větší technické opravy
- závady bránící běžnému užívání bytu
- opotřebení bytu a zařízení
- havárie rozvodů, topení, kotle apod.
Toto rozdělení vychází z občanského zákoníku a nařízení vlády o běžné údržbě a drobných opravách.
Co se změnilo od 1. 1. 2026?
Od ledna 2026 stát upravil finanční limity, které byly dlouhé roky zastaralé.
Nově platí:
1. Limit jedné drobné opravy se zvýšil:
- dříve: 1 000 Kč
- nově: 1 500 Kč
Pokud tedy například oprava kliky, sifonu nebo zásuvky stojí do 1 500 Kč, typicky ji hradí nájemník.
2. Roční limit drobných oprav se zvýšil:
- dříve: 100 Kč / m²
- nově: 150 Kč / m² podlahové plochy bytu
Po překročení tohoto limitu v daném roce další drobné opravy zpravidla hradí majitel.
3. Náklady na dopravu řemeslníka
Nově se doprava nezapočítává do limitu a hradí ji nájemník samostatně.
Kalkulačka 2026: kolik může nájemník zaplatit za drobné opravy?
Byt 40 m²
40 × 150 Kč = 6 000 Kč / rok
Byt 60 m²
60 × 150 Kč = 9 000 Kč / rok
Byt 75 m²
75 × 150 Kč = 11 250 Kč / rok
Byt 80 m²
80 × 150 Kč = 12 000 Kč / rok
Byt 100 m²
100 × 150 Kč = 15 000 Kč / rok
To je důležitá změna hlavně pro majitele investičních bytů a větších nemovitostí.
Co platí nájemník v roce 2026?
Mezi běžné drobné opravy většinou patří:
- výměna žárovky
- výměna baterií v ovladačích
- dotažení kliky
- oprava WC prkénka
- výměna těsnění kohoutku
- čištění sifonu
- drobná oprava zásuvky
- seřízení dveří nebo oken
- oprava sprchové hadice
Pokud cena opravy nepřesáhne limit a roční součet není překročen, hradí je nájemník.
Co platí majitel bytu?
Pronajímatel standardně řeší:
- výměnu kotle nebo bojleru
- nefunkční topení
- havárii vody nebo odpadu
- rozvody elektřiny
- opravu radiátorů
- výměnu oken
- zatékání střechou
- starou kuchyňskou linku
- výměnu vestavěných spotřebičů (pokud jsou součástí nájmu)
Kdo platí opravu pračky, lednice nebo myčky?
Záleží, komu spotřebič patří.
Pokud je spotřebič součástí pronájmu:
Například lednice nebo pračka byla v bytě při předání.
➡ běžně řeší opravu majitel, pokud ji nájemník nepoškodil.
Pokud je spotřebič nájemníka:
➡ vše si hradí nájemník sám.
Proto doporučujeme přesně sepsat vybavení bytu do předávacího protokolu.
Nejčastější sporné situace
Kapající kohoutek
Většinou nájemník.
Ucpaný odpad
Pokud vznikl používáním = nájemník.
Pokud jde o stoupačky = majitel.
Plíseň v bytě
- špatné větrání = nájemník
- stavební problém = majitel
Rozbitý bojler
Obvykle majitel.
Jak předejít sporům mezi nájemníkem a majitelem?
Nejlepší řešení je dobře nastavená nájemní smlouva a profesionální správa bytu.
Doporučujeme mít písemně uvedeno:
- kdo řeší závady
- co je součástí vybavení
- kontakty na servis
- způsob hlášení oprav
- předávací protokol
- fotodokumentaci stavu bytu
Jistý nájem = bez starostí s opravami
Mnoho majitelů nechce řešit telefonáty večer kvůli kapajícímu kohoutku nebo sporům, kdo co platí.
Proto využívají službu Jistý nájem, kde zajistíme:
- pravidelný nájem každý měsíc
- komunikaci s nájemníky
- řešení oprav a servisu
- předání bytu
- smlouvy
- minimum starostí pro majitele
Shrnutí: Kdo platí opravy v nájmu 2026?
Nájemník platí:
- drobné opravy do 1 500 Kč
- běžnou údržbu
- dopravu řemeslníka
- škody, které způsobil
Majitel platí:
- větší technické opravy
- havárie
- opotřebení bytu
- závady bránící bydlení
Chcete pronajímat byt bez starostí?
Služba Jistý nájem vám zajistí stabilní příjem a kompletní správu nemovitosti. O nájemníky, opravy i administrativu se postaráme za vás.